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　　你是否发现，小区电梯里天天播放着各种广告，但钱的去向却无人知晓？门口的道闸、楼顶的外墙广告位，物业公司自己签了合同赚钱，业主却一分钱也拿不到。就连在地下车位临时停车，费用也全都进了物业的口袋。

　　很多业主都在问：“小区的公共区域是我们买房时一起出钱买下的，为什么产生的收益总被别人拿走？”

　　现在情况不同了。2021年开始实施的《民法典》把话说的很明白：小区公共区域属于全体业主共有，利用这些区域产生的经营收益，在扣除合理成本之后，全部归业主所有。

　　这篇文章会帮你一次性弄清楚，民法典规定的小区公共区域具体有哪些，这些公共区域的经营收益到底属于谁。看完后，可以发到业主群里，让大家一起维护自己的合法权益。

　　《民法典》的物权编里有“建筑物区分所有权”的规定。简单来说，你买的房子，除了自己家门以内的专有面积，其余的公共部分都归全体业主共有，任何人都不能私自占用，这其中也包括开发商和物业公司。

　　建筑区划内的道路，比如小区内部的车行道和人行道，属于业主共有，但不包括那些属于城镇公共道路的部分。

　　建筑区划内的绿地，比如小区的花园和绿化带，属于业主共有，明确属于市政公共绿地或个人的除外。

　　建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，像是电梯、楼梯间、大堂、门岗、屋顶、外墙、架空层、活动室、游泳池和球场等。

　　占用业主共有道路或其他场地设置的停车位，比如地面上的临时停车位和一部分地下车位。

　　此外，相关的司法解释还补充说明，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等主体结构，以及消防、公共照明、通道等设施，都算是共有部分。

　　总结成一句话就是：只要不是你家门内自己单独使用的部分，基本就都是全体业主共有的。

　　这些地方在你买房的时候就已经隐形付费了，产权天然就属于全体业主。物业公司只是业主聘请的管家，没有资格当主人。

　　以前很多业主在这方面吃了亏，物业一句“这是我拉来的广告，和你没关系”就把人打发了。现在，《民法典》直接堵上了这个漏洞。

　　第282条明确规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人，利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

　　这些钱在扣除物业合理的管理成本，比如人工、电费等，并且要有凭证证明这些成本后，剩下的钱必须全部归全体业主。

　　举个真实的例子：某个小区的电梯广告一年收入10万元，物业公司扣除了2万元的成本，那么剩下的8万元就必须转入业主的公共账户。这笔钱怎么使用，由业主大会来决定，可以用来补充小区的维修基金、降低物业费、给业主发福利，或者维修电梯，都是可以的。

　　《民法典》第283条对收益分配方式有明确说明：如果业主之间有约定，就按照约定来办；如果没有约定，就按照业主专有部分的面积比例来分配。也就是说，房子面积越大，分到的就越多，这很公平。

　　业主大会也可以决定这笔钱的具体用途，比如决定将70%用于小区的日常维修，剩下的30%发给业主，或者全部用来抵扣物业费。就像武汉有个小区，就直接用公共收益给每户业主发了红包，受到了业主们的欢迎。

　　首先是知情权。根据第943条，物业必须定期公开公共收益的账目。如果物业不公开，业主有权要求查阅相关账目，这个要求会得到法院的支持。

　　其次是决定权。想要把小区的公共区域出租或者用来做广告，必须经过业主大会的同意，通常需要三分之二以上的业主通过才行，物业公司不能自己做主。

　　如果权益受到了侵害，可以这样维权：成立或者加入业主委员会，以集体的名义与物业进行谈判；要求物业公示账目，如果对方拒绝，可以向住建部门投诉；也可以直接提起诉讼，已经有很多法院判例支持业主，物业败诉后不仅要返还收益，还要支付利息。

　　特别提醒一下，购房合同里那些写着“广告收益归开发商/物业”的霸王条款，很多已经被法院认定为无效，不要被这种条款唬住。

　　小区的公共区域和由此产生的收益，本来就是属于你的，别让它继续隐身在物业的口袋里。

　　现在就行动起来：把这篇文章转发到小区微信群，发起业主大会来讨论公共收益的问题。有业委会的小区要赶紧查账，还没有的就抓紧筹备成立吧。

　　下次物业再想私藏收益，你就拿着民法典第274条和282条的规定去沟通。业主的权益要自己争取。

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