星空体育,星空体育官方网站,星空体育APP下载

　　2026年1月29日，华安锦江封闭式商业不动产证券投资基金正式申报至上交所，底层资产为位于18个城市的21家锦江都城品牌酒店，总建筑面积约15.7万平方米、总房间数超3000间。21家酒店的面积在6168平方米至8800平方米，客房数在129间至162间，大部分在2010年至2013年左右建成并开业；总估值为17.01亿元，发行预计募资规模为17.03亿元。根据现金流测算，基金净现金流分派率预测为：2025年第四季度（年化）为3.44%，2026年度为5.05%。募集资金将用于与主营业务相关的存量资产收购、新增投资，以及偿还债务、补充流动资金等。

　　以往的酒店类房地产信托，大家熟悉的包括国外万豪酒店，境外上市过的有富豪酒店、金茂酒店、开元酒店，都是全服务酒店，锦江都城作为有限服务酒店作为房地产信托的底层资产是最低等级的。

　　2026年1月10日，上海锦江资产管理有限公司公募REITs项目公募基金管理人、专项计划管理人、财务顾问招标项目中标候选人公示时间结束。

　　中标候选人第1名是华安基金管理有限公司、华安未来资产管理（上海）有限公司、国泰海通证券股份有限公司（联合体），投标报价分别为发行阶段费用500万元、存续期费用0.2%。

　　中标候选人第2名是东吴基金管理有限公司、东吴证券股份有限公司（联合体），投标报价分别为发行阶段费用500万元、存续期费用0.2%。

　　根据招标公告，两家候选人的报价均为最高限价，项目采用综合评分法确定的排名。

　　因此，如果房地产信托发行成功，最早在房地产信托产业链中赚钱的上游企业就是基金。

　　这次房地产信托中标第一名的华安持股锦江酒店从49.34万股增加到112.30万股，锦江酒店股价下跌62%。

　　华安基金是首批成立的公募基金之一，一直是国内基金行业的领军者，目前规模达6807.49亿元。然而，近年来华安基金的一些基金的业绩正在与同类基金产品拉开距离，旗下管理产品3只以上的7位主动权益基金经理近3年收益率全部低于基准10%。

　　华安基金旗下某基金3年亏37%，原因之一是高位持有锦江酒店，2023年二季度买入49.34万股的锦江酒店，2023年三季度加仓至66.79万股，2023年四季度继续加仓至86.43万股。2024年一季度继续加仓至97.24万股，2024年二季度持有97.24万股，2024年三季度持有98.01万股，2024年四季度继续加仓至112.30万股。2025年一季度持有112.30万股。

　　在该基金持有期间，在2023年4月3日至2025年5月23日的2年中，股票价格下跌了62%。

　　净利润9.1亿元，同比下降9.1%；其中非经常损益3.72亿元、扣非净利润5.4亿元、同比下降30.3%。

　　84家全服务酒店平均房价490.51元，平均出租率51.56%，每间可供房收入252.91元、同比下降10.80%。

　　8067家中端酒店平均房价260.12元，平均出租率67.58%，每间可供房收入175.47元、同比下降5.78%。

　　5265家经济型酒店平均房价178.47元，平均出租率59.38%，每间可供房收入105.98元、同比下降2.79%。

　　2024年，锦江之星营收7亿8520万元、净利润为亏损4647万元、净利润率-5.92%。

　　2024年，锦江旅馆投资营收10亿568万元、净利润为亏损1亿8647万元、净利润率-18.54%。

　　锦江酒店的下跌是酒店行业供大于求下整个行业平均经营水平下跌的典型反映，只有出类拔萃的企业才可以在下跌趋势的泥潭里脱颖而出。

　　房地产信托基金既不是新生事物，更不是灵丹妙药，早期上市的金茂酒店房地产信托和开元信托都已经退市了。

　　房地产信托基金募集资金少，上市后信息披露一览无遗，更不能操作资产运作，上市后这些问题都会突现。